聖誕節快樂

Q:準總統蔡英文預定8年要興辦20萬戶社會住宅，一般咸認難度很高，主要原因在於先天條件欠佳，既沒錢也沒地，不像有些國家大部分土地都屬於國有；近日有房仲業統計全台有近20萬戶的餘屋待售，如果兩者能互補，不就可解決大半問題，此外，這麼多餘屋沒賣掉，房價是不是還會繼續下跌？

A:在房價高漲，政府陸續祭出各項抑制房價措施時，我就曾多次提及行政院主計處每10年一次有關全台空屋的統計資料，而最近一次則為2010年的1,560,355戶，空屋率為19.3％，都較2000年的17.62％及1990年的13.29％高出甚多。

此外，距離最近的空屋統計資料，則是2015年5月，中央銀行根據營建署所公布台電用電度數的推估為143萬戶。惟在此必須附帶說明的是，主管機關曾就龐大空屋深入探討，初步認定其中約有一半屬於第二屋或休閒住宅。

而由2014年及去(2015)年買賣移轉棟數急凍，去年只剩29.5萬棟，今年預估應不會超過26萬棟，再加上過去幾年大量預售，陸續完工的交屋高峰，預料主計處未來所公布的2020年調查報告，空屋率可能更高。

至於東龍不動產企研室統計，2010～2015年全台灣地區共核發了48萬6,370戶住宅使用執照，以較樂觀的6成平均銷售率計算後，建商手中應該還有19萬4,548戶，有近20萬戶的餘屋待售，推估在沒有市場新餘屋增加的情況下，至少也要4年的時間才能夠消化掉。不過這與內政部營建署統計近5年建商手中約4萬戶餘屋數據有很大差距，或許與定義、時間差異有關。

在蔡英文、台北市長柯文哲及新北市長朱立倫都提出興建社會住宅時，我就多次提出建議，認為解決青年或經濟弱勢族群的居住問題，不必全靠政府興建，應適度善用市場上大量空屋的看法。

房仲業20萬戶餘屋推估，及營建署所公布台電用電度數的推估為143萬戶，出現100多萬戶的差距，主要原因在於「空屋」與「餘屋」實際上是兩件事，有時候很容易混為一談。

至於政府如何掌握空屋的落點，則又是另一大空屋運用的難題，而一般常提到的餘屋，通常都在建商名下，未來大都僅供出售，不太可能提供出租使用，對於政府推動的社會住宅幫助不大。

不過，因為過去11年的大多頭行情，在北台灣的各大重劃區，有不少案量推出，並且帶動該區域房價不斷向上攀升，而在供給量大增的情況下，又逢市場景氣反轉，自然造成很多空屋、餘屋，主管機關可針對北台灣重劃區的空屋、餘屋進行調查，好好掌握資訊，以便做為政策擬定的參考。

而在當前行情走跌情況下，建商手中餘屋過多，必然構成財務調度一大壓力，因為餘屋一直沒去化，就如同銀行「爛頭寸」般，難保時間一久不會淪為「爛尾樓」，更何況當初以土地跟銀行貸的「土融」及以建築貸款的「建融」，一旦完工落成，銀行一定會不斷催促償還。

此外，就像車子一落地就開始「折舊」般，建商蓋好的新成屋一領取使用執照，經第一次所有權移轉登記後，產權沒移轉出去，建商就得開始負擔地價稅及房屋稅，存貨數量一多，都是一筆相當沉重的開支；倘若房價持續下跌，豈不形同蠟燭兩頭燒！

因此，在短期大環境不可能馬上好轉情勢下，如何讓建商肯「讓利」、「折價」出售，也是相當值得探討之一大議題。

此一問題往往在於建商不太願意主動「降價」出售，深恐破壞行情，因此，像2012年初，興富發前董事長鄭欽天即表示房市將下修15％，而隨即將售價打85折，緊跟著創意家廣告代銷全坤建設在萬華的建案，更祭出「75折不二價」，也未見「完銷」報導；因此，截至目前為止，表面上仍看不到建商是否真正「讓利」的促銷廣告，而只有私下降價求售，並且幅度有逐漸擴大趨勢。

不過，最近市場卻有愈來愈多建案送裝潢的「讓利」作法，例如實價登錄僅較「行情價」降5％，亦即1000萬元的定價，簽約價僅950萬元，而建商實際僅收850萬元，其中的100萬元就是「讓利」給購屋者的「裝潢費」，但其前提是，購屋者的百萬裝潢費收據抬頭為建商，讓建商變相的灌入營建成本。

另外，建商去化餘屋的另一種方式是「營建換屋」，也就是以預售屋折價抵付營造廠之工程款，而營造廠則又會順勢將此類燙手山竽轉售給下游廠商或工頭；這種方式在1990年至2003年的房市大空頭時代極為盛行。

一般而言，下游廠商在擔心無台北除狐臭法順利取得工程款情況下，被迫換購房子，此時房價大都會以行情75折或8折折抵，甚至有些地段較差者可能更低，這些下游廠商拿到折價屋之後，有可能再減個5％~10％再「讓利」給親朋好友，以求快速變現，這些作法一向都是景氣長期低迷的解套方式，或許再過一段時間，這種去化餘屋的上下游自然解套方式也會陸續出現。

而不管是建商的「讓利」或是「營建換屋」大行其道，整個營建產業是否會出現1990年代大空頭，開發商及營造廠不支倒閉，甚至有不少上市櫃建商淪為「水餃股」或下市，可真值得後續追蹤觀察，不過就這一波景氣而言，只要政府不再窮追猛打，相信景氣探底應僅止於「軟著陸」。

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